近几年，常熟的房地产交易状况持续火爆，但买主在购房前不仔细考察一些关键信息，可能会遭遇不必要的风险。近日，常熟法院审结了一起土地使用权纠纷案件。

　　原告颜先生向常熟某小区开发商购买了小区内的商铺及商铺东面一块空地的土地使用权。之后，开发商将该空地北面及东面的围墙加高，方便颜先生在空地上搭建小屋。

　　然而，颜先生将小屋搭建完毕准备投入使用时，却被城管部门告知，该空地系小区全体业主共有的土地，不允许颜先生私自搭建及占用。为此，颜先生多次与开发商协商未果，无奈向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《土地使用权出让协议书》无效，开发商返还出让金40万、支付相应利息及搭建损失7万元。

　　那么，本案所涉的土地使用权究竟归谁所有？颜先生认为应归小区业主所有，故开发商对该土地使用权的处分无效；被告方开发商则认为该土地的使用权应归其所有，该协议有效。

　　更令颜先生气愤的是，签订协议的时候，开发商称购买该商铺必须连同空地一并购买，并承诺购买该空地后可以在上面搭建小屋，开发商会为其提供方便，并为其向有关部门交涉，自己才会购买该块空地的使用权；开发商则对颜先生的说法予以了否认。

　　最终经法院协调，双方达成了调解协议，确认双方订立的《土地使用权出让协议书》无效，开发商返还出让金40万，并赔偿原告损失5万元；原告负责将空地的相关建筑拆除。

　　法官说法：根据我国《物权法》第73、74条的规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据本案争议地块规划图纸的显示，该空地属于商业非机动车停车位，因此其使用权应当属于全体业主共有。各位购房者在购买商铺、房屋时应当注意，出卖方是否拥有该房屋的产权，房屋有无抵押，卖方是否构成无权处分等情况，以规避无谓的法律风险。